El sector inmobiliario amplía su oferta frente a la reducción de ingresos en los hogares. Empresas y analistas coinciden en que la inversión en estos bienes es la mejor opción para quienes estén preocupados por la actual situación económica del país
La urbanización y el déficit habitacional mantienen la demanda de viviendas en las ciudades del eje troncal. Ante lo cual las empresas inmobiliarias diversificaron su oferta para llegar a todos los bolsillos. En el país, 1,3 millones de hogares todavía, en 2021, no cuentan con una casa propia, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE).
Las dificultades comerciales que tuvo el sector durante lo más duro de la pandemia ya pasaron “hace mucho”, remarcó Juan Pablo Saavedra, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI).
“Lo importante es tener en cuenta el crecimiento de Santa Cruz. Si tomamos en cuenta la encuesta de la Gobernación, el área metropolitana del departamento está creciendo a una velocidad muy rápida, ya tiene cerca de 2,8 millones de habitantes. Para llegar a eso, estaríamos creciendo a más de 30.000 viviendas por año. Eso tenemos que proveer los desarrolladores inmobiliarios”, evaluó.
De acuerdo con datos preliminares del conteo poblacional del Instituto Cruceño de Estadística (ICE), el departamento cerró 2022 con 4 millones de habitantes, un 16,7% más que lo proyectado por el INE para la gestión pasada (3,42 millones de habitantes).
El ICE destacó que el crecimiento poblacional por año en Santa Cruz es de 4,6% y de 5,52% para su área metropolitana, lo que quiere decir que más de 100.000 personas llegan cada año al área más poblada del departamento.
“Ya sea que compren con un préstamo de la banca, al contado o con alguna forma de crédito directo del desarrollador, esas viviendas tienen que hacerse, porque la gente sigue llegando a Santa Cruz de la Sierra y siguen buscando un lugar para vivir. Lo mismo está pasando en las áreas metropolitanas de Cochabamba y La Paz, que continúan creciendo”, afirmó el presidente de la CBDI.
Datos de la Encuesta de Hogares 2021 del Instituto Nacional de Estadística indican que de los 3,63 millones de viviendas que hay en Bolivia el 63,6% son propias, el 16,5% son prestadas, el 16,3% están en contratos (anticrético, alquiler o intercambio por servicios) y el 3,4% están otras modalidades.
“Los datos muestran que la demanda de inmuebles en el eje troncal va a continuar, pase lo que pase. Si una familia no puede comprar accediendo a créditos va a alquilar”, apuntó Saavedra.
De 3,6 millones de hogares que había en Bolivia en 2021, más de 1,3 millones (34,2%) no poseen una vivienda propia y 595.682 de ellos están en anticrético alquiler o intercambio de servicios, “vale decir que hay un fuerte déficit habitacional que debería cubrirse en los siguientes años”, sostuvo Rubén Aguilar, ejecutivo de Análisis Macroeconómico del Centro Boliviano de Estudios Económicos (Cebec), de la Cámara de Industria, Comercio, Servicios y Turismo de Santa Cruz (Cainco).
Y al déficit cuantitativo se suma el déficit cualitativo, es decir, viviendas hechas con materiales rudimentarios y carentes de equipamiento, entre otros. Datos a 2017 de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal) indican que el déficit cualitativo abarcaba entonces 1,4 millones de viviendas (91% del total, por encima del 72% latinoamericano).
“Parte de esa falencia corresponde a hacinamiento (tres o más personas viviendo en una habitación), que en Bolivia estaría en torno al 13% del total”, indica el informe de la institución.
“La oferta que existe en el mercado da para todas las necesidades. Hay casas y departamentos de todo tamaño, precio y ubicación. Para quien no califica a un crédito, hay en Santa Cruz por ejemplo lotes en las zonas norte y este, con cuotas muy bajas, de menos de Bs 300 al mes. Ahí uno puede construir uno o dos cuartos, los pone en alquiler y con eso ya empieza a generar ingresos para la familia”, sugirió Saavedra.
“Muchas personas han tomado la determinación de adquirir lotes en diferentes urbanizaciones, compran a precios accesibles, con crédito a cinco o diez años y por más lejos que sea”. En esos terrenos “construye primero viviendas precarias, de madera y calamina a medio uso. Luego construyen a la medida de sus posibilidades”, contó Omar Rivera, presidente de la Federación Departamental de Juntas Vecinales de Santa Cruz.
Si bien el déficit habitacional y la migración de las áreas rurales a las urbanas en el país mantendrá la oferta inmobiliaria, la demanda se ve debilitada por la reducción de los ingresos de las familias.
Según la Encuesta Continua de Empleo del Instituto Nacional de Estadística (INE), la población gana en promedio al menos un 10% menos que antes de la pandemia, indicó Pablo Mendieta, director del Cebec. “En otros países, el ingreso ha caído, pero por la inflación. En nuestro caso, el ingreso ha caído por el mercado laboral informal”, explicó.
“A la ciudadanía le cuesta demasiado comprar una vivienda, porque no hay reactivación económica y no tiene recursos. La gente ha optado por alquilar una o dos piezas muy lejos de la ciudad, donde pueden costear ese pago. Vive hacinada en una habitación y una cocina”, sostiene Rivera.
“La venta y compra de casas ha disminuido bastante. Muy poca gente compra, a no ser que llegue del exterior y con recursos”, agregó.
Saavedra piensa diferente. “Hay mucha construcción, porque hay mucha demanda. Estamos construyendo porque los inmuebles se siguen vendiendo (...). El movimiento” en el mercado inmobiliario “sigue. Si alguna familia redujo sus ingresos, esa familia igual necesita un lugar para vivir y los alquileres tienden a subir, y eso lo hace más atractivo para los inversionistas y para quienes quieran comprar un inmueble y ponerlo en alquiler”, dijo.
“Los alquileres han subido de sobremanera”, reconoció Rivera.
“Ahora, en 2023 no hay una recuperación (económica) por la ausencia de políticas acertadas, pero eso no implica que todos están en grandes problemas (...). El margen de ahorro ha bajado y los hogares tienen menos ingresos disponibles, pero de una u otra forma hay holguras como para poder coberturarse y cubrir el déficit habitacional”, indicó Aguilar.
Y esta opción es más importante en estos momentos, en los que hay percepciones diferentes sobre la economía boliviana.
La tenencia de la vivienda genera plusvalía por encima de la inflación y es un medio eficaz para cuidar los ahorros durante periodos de crisis, destacó Aguilar. “Hay una brecha todavía importante en déficit habitacional en Bolivia respecto a la región. Hay donde invertir y es conveniente hacerlo en esta coyuntura”, recomendó.
Un informe a 2022 de la consultora Credit Suisse Group AG indica que la riqueza no financiera de Bolivia, de la cual la inmobiliaria es la mayor parte, es el 74% de la riqueza neta del país.
“La vivienda es el principal activo de las familias bolivianas. Lo vemos en la riqueza”, dijo Aguilar.
“Lo que se está viendo es un efecto de consolidación de la urbanización del país y eso no va a parar, mientras eso continúe vamos a tener demanda de inmuebles y esa es una oportunidad de inversión para aquellos que tengan sus ahorros guardados o que quieran empezar a ahorrar para generar este futuro seguro para su familia”, dijo Saavedra.
La migración a las ciudades no solo ocurre en Bolivia, si no que forma parte de una tendencia global. Informes del Banco Mundial y de Naciones Unidas indican que la cantidad de personas que viven en las ciudades del mundo pasará de 56% en 2022 a 80% en 2050. En Bolivia, ese porcentaje pasará de 70,5% en 2021 a un 90% en 2030.
